Budget 2025 : ce qui change concrètement pour acquéreurs et bailleurs
Le budget 2025 a été adopté dans un contexte politique agité. Au-delà de la tourmente institutionnelle, il contient plusieurs réformes qui impactent directement le marché immobilier, les coûts d'acquisition et les stratégies des investisseurs locatifs.
Les droits de mutation augmentent dans la majorité des départements
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, les acheteurs payent entre 7 et 8 % de frais de notaire dans l'ancien et entre 2 et 3 % dans le neuf. Avec la loi de finances 2025, les départements ont été autorisés à augmenter le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Pour un bien acquis à 400 000 € en région parisienne, la hausse peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires, à intégrer dès le financement.
Cette mesure est la réponse d'urgence à une situation financière dégradée : la crise du marché immobilier depuis 2022 a provoqué une chute brutale du nombre de transactions, et donc des recettes fiscales des départements, qui dépendent largement des DMTO pour financer leurs politiques sociales.
Les mesures budgétaires impactent directement le coût d’acquisition et les stratégies de financement : anticiper les droits et frais annexes est indispensable.
Le PTZ étendu à tout le territoire jusqu'en 2027
La bonne nouvelle pour les primo-accédants : le prêt à taux zéro a été étendu à l'ensemble du territoire, y compris pour les maisons individuelles, et renouvelé jusqu'au 31 décembre 2027. Accessible désormais en zone rurale comme en zone tendue, il permet de financer une part significative du prix sans intérêts, un levier appréciable face à la remontée des taux.
Fin du Pinel : un vide dans l'investissement locatif neuf
La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 interroge les professionnels, en particulier dans le secteur de la construction, alors que la tension locative a fortement augmenté dans les grandes métropoles. Sans incitation fiscale forte à l'investissement dans le neuf, le volume de logements mis sur le marché locatif privé risque de se contracter davantage dans les zones tendues.
La réforme LMNP : réintégration des amortissements à la revente
Le budget 2025 a introduit une réforme qui touche directement les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Désormais, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, cela augmente la plus-value imposable, et donc la fiscalité applicable à la cession. Les propriétaires envisageant de vendre un bien détenu en LMNP doivent impérativement réévaluer leur stratégie avec un conseil juridique avant tout arbitrage.
Ce que le cabinet recommande
Ces réformes rendent plus que jamais nécessaire une analyse complète du coût global de l'opération avant toute acquisition ou cession. Le cabinet Néau Avocat accompagne ses clients dans toutes les opérations de vente immobilière : de la vérification des conditions suspensives à la sécurisation contractuelle de la transaction. Contactez-nous.