Loyers impayés : procédure, délais et réflexes du bailleur en 2023
En 2022, 17 500 ménages, soit près de 38 000 personnes, ont été expulsés de leur logement avec le concours des forces de l’ordre, un niveau très élevé après deux années plus modérées en lien avec la crise sanitaire. Dans ce contexte, les impayés de loyer constituent l’une des premières sources de contentieux devant les tribunaux judiciaires. Pourtant, de nombreux bailleurs méconnaissent encore les étapes précises de la procédure ; une erreur de calendrier ou de formalisme peut coûter plusieurs mois.
Dès les premiers impayés : ne pas attendre
Lorsque le locataire cumule plus de deux termes impayés, il est en pratique nécessaire d’engager la procédure de recouvrement et, le cas échéant, d’expulsion, en faisant signifier un commandement de payer par commissaire de justice. La durée totale peut s’étaler largement selon les juridictions, les incidents de procédure et les délais accordés au locataire, sans compter la trêve hivernale pour l’exécution forcée. Chaque mois de retard creuse la dette et complique le recouvrement.
Les impayés exigent un calendrier rigoureux : mise en demeure, commandement et respect des délais légaux conditionnent l’obtention d’un titre exécutoire.
Commandement de payer et évolutions de la loi du 27 juillet 2023
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (souvent dite « loi Kasbarian ») a notamment renforcé le cadre des baux d’habitation : il doit désormais être stipulé une clause résolutoire dans le contrat ; les baux conclus à partir du 29 juillet 2023 comportent obligatoirement cette clause. La saisine des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est rendue obligatoire lorsque la dette représente l’équivalent de deux mois de loyers hors charges ou lorsque le locataire a cessé de payer son loyer ou ses charges pendant deux mois consécutifs, sous réserve des modalités précisées par les textes secondaires et de l’entrée en vigueur des articles concernés.
Le commandement de payer doit être signifié par commissaire de justice. Il indique le montant exact de la dette, le délai laissé au locataire pour régulariser, ainsi que les voies d’aide (notamment les coordonnées du fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le texte l’exige). L’exactitude du montant et des mentions obligatoires conditionne la suite de la procédure.
L’audience : pouvoir du juge
Une fois l’assignation déposée, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, ou accorder au locataire des délais de paiement étalés dans la limite prévue par la loi lorsque des éléments de bonne foi sont établis. Il peut également être amené à apprécier la suspension de la clause résolutoire si la dette est intégralement soldée avant le prononcé, selon les conditions du dossier.
Trêve hivernale : ce qu’elle suspend
La trêve hivernale ne suspend pas l’instruction du litige ni l’obtention d’un titre exécutoire : elle vise en principe l’exécution matérielle de l’expulsion (intervention des forces de l’ordre pour procéder à la vacance des lieux). D’où l’intérêt, pour le bailleur, d’anticiper les actes de procédure pour disposer d’un jugement exécutoire dans les meilleurs délais après levée de la trêve, sous réserve des règles applicables aux publics protégés.
Impayés : un risque structurellement plus élevé
Les travaux de l’observatoire des impayés locatifs (DIHAL) ont mis en évidence une forte dégradation du taux de retard de paiement par rapport à la période précédant la crise sanitaire : en 2023, environ 3,5 % des locataires payaient leur loyer avec un retard d’au moins trente jours, contre moins de 1 % en 2020. L’érosion du pouvoir d’achat et la hausse des charges énergétiques expliquent en grande partie ce mouvement. Pour le bailleur, la probabilité de traverser un impayé au cours d’un bail est donc devenue plus élevée qu’auparavant.
Le cabinet NEAU AVOCAT accompagne les bailleurs à chaque étape des procédures relatives aux baux d’habitation, de la mise en demeure et du commandement jusqu’aux phases d’exécution. Pour un entretien adapté à votre dossier, adressez-vous à la page Contact du site.