DPE 2021 : ce que la réforme change concrètement pour les bailleurs parisiens

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a été profondément réformé. Deux ans après son entrée en vigueur, les propriétaires-bailleurs commencent à en mesurer les effets concrets, et certains découvrent, parfois trop tard, que leur ancien DPE n’est plus valable.

Un document devenu juridiquement opposable

C’est le changement le plus structurant de la réforme : dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le Gouvernement a publié des textes d’application rendant le DPE opposable aux vendeurs et aux bailleurs. À compter du 1ᵉʳ juillet 2021, acquéreurs et locataires peuvent se retourner contre le vendeur ou le propriétaire-bailleur si la classe énergétique du bien est erronée, dès lors qu’il y a préjudice. Autrement dit, un locataire qui découvre que son logement classé E consomme en réalité comme un F peut engager la responsabilité du bailleur.

Le gel des loyers : en vigueur depuis août 2022

La première contrainte opérationnelle imposée aux bailleurs de logements très peu performants est intervenue à l’été 2022 : depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G dans le DPE, quelle que soit la consommation d’énergie primaire ou finale retenue. Cette interdiction vise les nouveaux baux comme les baux en cours. Pour un bailleur parisien qui comptait réviser son loyer à l’IRL, c’est une perte de trésorerie non négligeable dans un contexte inflationniste.

Première interdiction de location en 2023

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les biens notés G au DPE et consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis sur le marché de la location. Cette première vague ne concerne qu’une fraction des « passoires » : l’ordre de grandeur évoqué publiquement à l’époque était d’environ 90 000 logements ; mais elle marque un basculement : pour la première fois, la performance énergétique conditionne le droit de louer.

À Paris et en Île-de-France, les données publiées par les notaires permettent de mesurer l’enjeu : une part très importante du parc privé parisien se situe aux classes E, F ou G ; la part des ventes avec une étiquette G en Île-de-France a fortement progressé d’une année sur l’autre sur les séries suivies par la Chambre des notaires de Paris (appartements et maisons).

Validité des anciens DPE

Un point souvent méconnu : les anciens DPE ne sont pas tous encore utilisables. Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux effectués entre 2018 et fin juin 2021 le sont jusqu’au 31 décembre 2024. Mettre un bien en location avec un DPE périmé expose le bailleur à une contestation sur la décence du logement et sur l’exactitude des informations données au locataire.

L’audit énergétique : obligation renforcée depuis avril 2023

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, le vendeur d’un logement classé F ou G au DPE doit réaliser un audit énergétique et en remettre une synthèse aux acheteurs potentiels, en complément du DPE. Cet audit, plus détaillé que le seul étiquetage, identifie notamment les travaux permettant d’atteindre au moins la classe B, sans obligation pour le vendeur d’exécuter ces travaux, mais avec une exigence de transparence vis-à-vis de l’acquéreur.

Ce que le calendrier impose à venir

La réforme prévoit une escalade progressive : extension de l’interdiction de louer à l’ensemble des logements classés G en 2025, puis aux F en 2028, puis aux E en 2034. Les bailleurs qui n’anticipent pas ces échéances risquent de se retrouver avec un patrimoine illégalement mis en location ou difficile à céder dans de bonnes conditions, à confirmer au regard des textes et décrets en vigueur au moment où vous agissez.

Le cabinet NEAU AVOCAT accompagne les bailleurs dans la mise en conformité de leurs baux et diagnostics au regard de ces obligations. Pour un entretien adapté à votre situation, vous pouvez nous contacter via la page Contact du site.