Immobilier 2026 : DPE collectif, LMNP, copropriétés, le point complet au 31 mars
Premier bilan du premier trimestre 2026. Entre les réformes entrées en vigueur depuis janvier, les premières décisions judiciaires appliquant les textes récents, et les tensions persistantes sur le marché locatif, voici un panorama complet pour les acteurs de l'immobilier en France.
DPE collectif : obligation généralisée aux petites copropriétés depuis le 1ᵉʳ janvier 2026
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, toutes les copropriétés de moins de 50 lots sont soumises à l'obligation de réaliser un DPE collectif. Cette obligation s'était déjà appliquée aux copropriétés de plus de 200 lots en 2024, puis à celles de 50 à 200 lots en 2025. Ce diagnostic, valable dix ans, permet d'établir le niveau de performance énergétique de l'immeuble dans son ensemble. Il conditionne désormais l'accès à certains dispositifs de financement des travaux collectifs et doit figurer dans les documents transmis aux acquéreurs lors de toute vente d'un lot.
Pour les syndics et copropriétaires, l'urgence est de s'assurer que le DPE collectif a bien été commandé à un diagnostiqueur certifié, et que les résultats ont été présentés en assemblée générale dans les formes requises.
Meublés de tourisme : la fiscalité post-loi « anti-Airbnb » pleinement en vigueur
La loi adoptée fin 2024 a profondément réformé la fiscalité des locations de courte durée. Les loyers tirés des meublés de tourisme non classés sont désormais soumis à un abattement réduit à 30 % dans la limite de 15 000 € de revenus annuels, contre 50 % et 77 700 € auparavant. Cette réforme, entrée en vigueur pour les revenus 2025 déclarés en 2026, modifie radicalement l'équilibre économique des investissements locatifs en courte durée dans les zones tendues.
LMNP : premiers contentieux sur la réintégration des amortissements
La réforme du budget 2025, qui impose la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien en LMNP, commence à produire ses premiers effets contentieux. Des propriétaires ayant cédé leur bien début 2025 contestent le mode de calcul retenu par l'administration fiscale. Les tribunaux administratifs sont saisis. Les résultats de ces premières décisions seront déterminants pour l'ensemble des investisseurs LMNP envisageant une cession dans les mois à venir.
Loi Habitat dégradé : premier bilan opérationnel
Deux ans après l'entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024, les syndics tirent un bilan globalement positif de la saisie conservatoire sans juge. Les charges de copropriété ont progressé de 20 % depuis 2022 et de 50 % en dix ans ; dans ce contexte, la capacité à recouvrer rapidement les charges impayées sans passer préalablement par le tribunal est un outil précieux. Des contestations judiciaires ont toutefois été engagées par certains copropriétaires arguant d'un usage abusif de cette faculté par le syndic. La jurisprudence commence à se former.
Expulsions locatives : une situation structurellement tendue
Le décret du 12 février 2026 précise le rôle des commissaires de justice dans la prévention des expulsions locatives. Dans un marché où 4,2 millions de personnes sont mal logées ou sans logement et 12,3 millions se trouvent en situation de vulnérabilité face au logement, les tensions entre bailleurs et locataires restent à un niveau élevé. Les procédures contentieuses locatives continuent d'encombrer les juridictions parisiennes, renforçant la nécessité d'un accompagnement juridique rigoureux dès le premier impayé.
Perspectives
Les discussions parlementaires sur un rapprochement de la fiscalité BIC (meublés) et revenus fonciers (nus) se poursuivent. Si ce rapprochement était acté, il remettrait en question l'équilibre économique de nombreux investissements locatifs actuellement structurés en LMNP. Le cabinet Néau Avocat suit l'ensemble de ces évolutions et accompagne ses clients (bailleurs, copropriétaires, syndics, gestionnaires) dans l'adaptation de leurs stratégies. Prenez rendez-vous pour faire le point sur votre situation.